Eksmisja z mieszkania własnościowego za długi

Eksmisja to usunięcie kogoś z lokalu mieszkalnego lub innej nieruchomości, najczęściej na podstawie wyroku sądowego. Zazwyczaj do eksmisji dochodzi z mieszkań komunalnych lub wynajmowanych, jednak zdarzają się też eksmisje z mieszkań własnościowych

Co grozi za brak spłaty zadłużenia?

Przede wszystkim, eksmisja nie bierze się z niczego. Komornik rozpoczyna procedurę, gdy wszelkie drogi porozumienia się z dłużnikiem zostaną wyczerpane.

„W praktyce, za brak zadłużenia nie zawsze grozi nam eksmisja. Na licytacje komornicze mogą zostać wystawione ruchomości (takie jak np. samochód czy maszyny budowlane), telewizory, meble i wszystko, co będzie uznane przez komornika za wartościowe. Zanim jednak do tego dojdzie, osoby niespłacające zaległości lub czynszu mogą trafić do rejestru dłużników. To pierwsza lampka ostrzegawcza. Lista dłużników dostępna jest dla wszystkich instytucji bankowych, czym zamyka się możliwość zdobycia jakiegokolwiek kredytu lub pożyczki” – wyjaśnia analityk finansowy z aasa.

Kolejny krok to windykacja. Ile może zabrać komornik? Np. maksymalnie 50 procent wynagrodzenia. W ostateczności, gdy nie ma szans na odzyskanie długu, można rozpocząć procedurę eksmisyjną. Pamiętajmy jednak, że najgorszą karą za niespłacane zobowiązania jest pozbawienie wolności, orzekane przez sąd.

Kiedy możliwa jest eksmisja z mieszkania własnościowego?

Eksmisje komornicze z mieszkań własnościowych zdarzają się rzadko. To trudny proces, wymagający od wierzyciela wykazania, że sprzedanie wszystkich dóbr zgromadzonych przez dłużnika (samochodów, sprzętów RTV/AGD, elektroniki, a także pozostałego majątku) nie starczy do spłacenia zaległości. Z tego względu eksmisja tego rodzaju ma najczęściej miejsce w przypadku niespłacanych kredytów hipotecznych.

„W praktyce sąd zarządza eksmisję, gdy dłużnik nie wykazał woli spłaty zadłużenia. Nie odbierał przedsądowych wezwań do zapłaty, utrudniał egzekucję części długu, nie chciał rozmawiać z wierzycielem. Pamiętajmy też o tym, że eksmisja z mieszkania za należności może dotyczyć lokatorów mieszkań własnościowych (np. osób wynajmujących lokal). Tu jednak również sąd zarządza o ewentualnym usunięciu niechcianych mieszkańców. Niekiedy eksmisje z lokali własnościowych są związane też z podziałem majątku rozwodzącego się małżeństwa, spadkowych spraw wobec krewnych zmarłego czy podobnych zajęć. Warunkiem eksmisji we wszystkich powyższych przypadkach jest wszczęte postępowanie sądowe. Innej drogi tu nie ma” – tłumaczy ekspert z Aasa Polska.

Czy można wyrzucić z mieszkania kogoś, kto jest zameldowany?

Ani osoba zarządzająca lokalem, ani wierzyciel nie mogą żądać opuszczenia mieszkania przez osobę tam zamieszkującą, bez wyroku sądowego. A jak jest w przypadku meldunku? Tu kwestia jest trochę inna. Meldunek nie gwarantuje prawa do użytkowania lokalu nawet osobie zameldowanej w nim. Jeżeli osoba zameldowana w danym lokalu nie ma tam stałego miejsca mieszkania, właściciel może ją wyeksmitować nawet bez wyroku sądowego. A co, jeżeli osoba zameldowana równocześnie jest stałym mieszkańcem tego miejsca?

Tu już konieczne jest postępowanie sądowe. Przykładowo, jeżeli rodzina chce wyrzucić z domu szkodliwą, uzależnioną od środków psychoaktywnych osobę, musi złożyć wniosek do sądu cywilnego o eksmisję. Tylko taka droga jest legalna!

Eksmisja za długi a prawo do lokalu socjalnego

Niektórym eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Wśród nich są osoby o wyjątkowo trudnym położeniu życiowym. W grupie, która ma prawo domagać się mieszkania zastępczego są między innymi:

• Osoby chore, których stan zdrowia nie pozwala na pracę,
• Osoby starsze, w tym emeryci i renciści,
• Kobiety w ciąży i z małymi dziećmi,
• Osoby niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione, a także ich opiekunowie,
• Osoby bezrobotne, zarejestrowane.

Pamiętajmy jednak, że z powyższej grupy wykluczeni są ci, którzy po eksmisji mają, gdzie mieszkać. To oznacza, że lokal socjalny nie należy się każdemu, kto posiada na własność inne mieszkanie, ma możliwość stałego zamieszkania z bliską rodziną. Co ważne, lokal socjalny nie musi mieć takich standardów jak mieszkanie osoby eksmitowanej. W praktyce wystarczy, że na jednego mieszkańca przypada nie mniej niż 5 metrów kwadratowych, a stan techniczny lokalu umożliwia zamieszkiwanie. Osoby, które nie otrzymały prawa do lokalu również nie zostaną wyrzucone na bruk. Na początku otrzymają tzw. pomieszczenie tymczasowe, a jeżeli przez pół roku od eksmisji nie znajdą miejsca do życia, zostaną umieszczone w noclegowni lub podobnym schronisku.

Jak wygląda w praktyce eksmisja za długi?

Po pierwsze, do działania komornika konieczny jest wyrok. Wierzyciel (lub właściciel lokalu) wnosi do sądu o eksmisję z powodu długów i wykazuje, że mieszkaniec przebywa w mieszkaniu bezprawnie. Sąd może w takim przypadku orzec o opróżnieniu lokalu i przydziela osobie eksmitowanej (lub nie) prawo do lokalu zastępczego. W wyroku sąd opisuje również jak powinna odbywać się eksmisja. Pamiętajmy, że wyłącznie prawomocne orzeczenie pozwala na eksmisję.

Następnie rozpoczyna się praca komornika. Ten ma obowiązek pisemnie poinformować osobę eksmitowaną o procedurze i wezwać do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Komornik nie może przyjść bez takiego zawiadomienia i eksmitować lokatora. A co, jeżeli zadłużony lokator nie chce opuścić domu lub mieszkania? Komornik ma prawo rozpocząć procedury wraz z policją, a w skrajnych przypadkach siłą zmusić lokatorów do opuszczenia bezprawnie zajmowanego lokalu.

Kto dostarcza pozew o eksmisji?

Jest wiele podmiotów, które mogą wnosić do sądu o usunięcie danego lokatora z mieszkania lub domu. Wśród nich są między innymi:

• Właściciele lokalu,
• Spółdzielnie mieszkaniowe i podobne wspólnoty,
• Współlokatorzy.

O eksmisję może też wystąpić bank, jeżeli kredytobiorca wziął kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania i przestał go spłacać.

Pamiętajmy, że o pozwie musi być poinformowana strona potencjalnie eksmitowana. Podobnie po orzeczeniu eksmisji konieczne jest skuteczne dostarczenie decyzji o eksmisji i terminie dobrowolnego opuszczenia lokalu.

Eksmisja z powodu zaległości czynszowych

Jak wspomnieliśmy o eksmisję ma prawo wystąpić również spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota zarządzająca danym lokum. Jednym z powodów takiego wniosku może być duża zaległość czynszowa. Organizacje takie jak spółdzielnie nie mogą jednak od razu wnieść o eksmisję.

Przede wszystkim wierzyciel tego typu ma obowiązek próby pozyskania zaległych środków. Tu konieczny jest kontakt z dłużnikiem i pójście mu na rękę, np. rozłożenie spłaty zadłużenia na raty. W przypadku, gdy dłużnik miga się od spłaty zobowiązania, spółdzielnia może wystąpić o eksmisję. Jej procedura jest w praktyce dokładnie taka sama jak w przypadku pozostałych eksmisji. Tu również konieczny jest prawomocny wyrok i postępowanie komornicze.

Jak uniknąć eksmisji za długi?

Uniknięcie eksmisji za długi nie jest prostą sprawą, jednak można tego dokonać. Po pierwsze, jeszcze przed rozpoczęciem procedury należy skontaktować się z wierzycielem.

Jeżeli doszło już do groźby eksmisji, należy pamiętać, że komornik nie może rozpocząć procedury, w przypadku, gdy gmina nie wskaże alternatywnego miejsca pobytu danej osoby. Co ważne, od 1 listopada do 31 marca komornik nie może wszcząć eksmisji bez lokalu zastępczego – w okresie jesienno-zimowym eksmisje do noclegowni nie wchodzą w grę.

Można też wnieść o sprzedaż części majątku na aukcjach i licytacjach komorniczych. W sądzie należy wykazać, że kwota, jaką komornik uzyska za ruchomości czy RTV/AGD będzie wystarczająca do pokrycia znacznej części długi i eksmisja nie będzie konieczna.